Автор: Есть варианты и для покупателей, и для продавцов.
Наталья Копылова
Что такое имущественный налоговый вычет
Имущественный налоговый вычет — это сумма, с которой можно не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В некоторых случаях налоговая готова вернуть уже перечисленные деньги.
Вычет можно получитьНК РФ, статья 220 «Имущественные налоговые вычеты» при покупке или продаже имущества. Мы разберём каждый из этих вариантов.
Как получить имущественный налоговый вычет при покупке жилья
Что за вычет
При оформлении этого варианта финансовая выгода составит до 260 тысяч рублей (а иногда даже больше!). И её можно увеличить, если у вас ипотека. Но давайте по порядку.
Этот финансовый вычет можно получить, если вы купили:
- дом, квартиру, комнату или долю в них;
- земельный участок для постройки на нём дома или долю такого участка;
- земельный участок, на котором расположен приобретаемый дом, или долю в нём.
Схема следующая: вы покупаете что‑то из вышеперечисленного и теряете деньги. Государство готово возместить вам часть затрат. Но оно ничего вам не отправляет на счёт. Просто позволяет не платить налог с дохода, равного сумме, которую вы отдали (но не больше двух миллионов рублей).
Например, вы приобрели квартиру за 1,5 миллиона рублей. С этой суммы можно не платить НДФЛ, который равен 13%. Следовательно, вы не отдадите государству, а сохраните 195 тысяч рублей. Если квартира стоила 2 миллиона, это уже будет 260 тысяч. Если 3 миллиона, то всё равно 260 тысяч. При этом, если вы состоите в браке, вычет может получить каждый из супругов. Соответственно, максимальная выгода составит 520 тысяч рублей.
Вычет можно применить к нескольким покупкам недвижимости. То есть если вы взяли квартиру за 1,5 миллиона и получили вычет, то можете потом купить ещё что‑то из недвижимости и вернуть налог с оставшихся 500 тысяч. Исключение — если вы оформляли вычет до 2014 года. Тогда он распространялся только на один объект вне зависимости от суммы.
Если имущество куплено в ипотеку, можно также получить вычет с процентов. Для него максимум составляет 3 миллиона рублей, то есть не отдать государству разрешается до 390 тысяч. А если речь идёт о супругах, то в два раза больше. Но этот вычет уже используется только для одного объекта, ничего никуда переносить нельзя.
Кто может оформить имущественный налоговый вычет при покупке жилья
Так как этот налоговый вычет завязан на НДФЛ, то получить его могут только те, кто платит этот налог по ставке 13%. Не выйдет воспользоваться таким правом нерезидентам РФ (то есть тем, кто проводит за границей от 183 дней в году, — для них другие ставки), самозанятым, ИП или гражданам, которым вручают зарплату в конверте.
Кроме того, вычет не положен, если сделка заключается между людьми, которых что‑то связывает, — родственниками или сотрудником и работодателем, например. То есть теми, кто может договориться о нерыночной цене ради увеличения выгоды. Если при покупке использовались деньги государства — субсидия или материнский капитал, эту сумму нельзя включать в вычет. Его определяют из расчёта ваших личных затрат.
Когда можно оформить имущественный налоговый вычет при покупке жилья
Зависит от способа, которым вы хотите это сделать. Их два:
- Через работодателя. Вы ставите в известность бухгалтерию о намерении получить вычет, и с вас не берут НДФЛ, пока вы не исчерпаете положенную сумму.
- Через налоговую. Раз в год вы подаёте декларацию или подписываете заявление на упрощённый вычет — и вам возвращаются деньги, которые вы перечислили в виде НДФЛ в прошлом году.
Если речь идёт о готовом жилье, то оформить налоговый вычет через работодателя можно хоть сразу после покупки. Чтобы вернуть деньги через налоговую, нужно будет подождать нового года. По датам ограничений нет, документы подаются в любой день и месяц.
Если вы берёте квартиру в строящемся доме, вычет можно получить, только когда вы с застройщиком подпишете акт приёма‑передачи, а объект поставят на учёт в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При покупке участка под застройку нужно будет сначала оформить дом как жилой.
Также может возникнуть вопрос, какой вычет оформлять первым — по тратам на покупку или на ипотеку. Оба их запрашивать одновременно обычно нет смысла, ведь вам всё равно не вернут больше, чем вы должны заплатить НДФЛ. Обычно сначала оформляют вычет на покупку жилья, а потом уже на проценты.
Какие документы понадобятся
Справка о доходах
Её можно получить в бухгалтерии. Если оформляете вычет раз в год через налоговую, можно просто подождать. Работодатель должен подать в ведомство справки о доходах сотрудников до 1 марта. Ваш документ будет доступен вам в личном кабинете. Его можно скачать оттуда, а при оформлении онлайн он подгрузится автоматически.
Документ, подтверждающий право на недвижимость
Приготовьте договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН (вот инструкция, как её получить), акт приёма‑передачи объекта, если есть.
При оформлении вычета по ипотечным процентам также понадобятся кредитный договор и график погашения долга.
Документ, подтверждающий расходы
Это может быть расписка от продавца, или кассовый чек, или банковская выписка о том, что со счёта покупателя на счёт продавца поступили деньги. При строительстве дома пригодятся договоры с подрядчиками, чеки, выданные при покупке стройматериалов.
При оформлении вычета по ипотечным процентам возьмите в банке справку о том, сколько денег вы действительно переплатили учреждению по кредиту.
Заявление о распределении вычета между супругами
Пригодится только тем, кто состоит в браке. Заявление можно не прикладывать, если недвижимость стоит более 4 миллионов рублей. В других случаях важно определиться, кто и с какой суммы будет оформлять вычет.
Это может сделать один из супругов. Или они разделят вычет между собой в любой пропорции. Иногда это может иметь значение.
Например, если недвижимость стоила 2 миллиона, то можно вернуть 260 тысяч от её цены. Допустим, вычет оформляет один из супругов с зарплатой в 50 тысяч до отчисления налогов. В этом случае ему придётся подавать декларацию три года подряд, потому что годовая выплата составит 90 тысяч (при грубых подсчётах). Если же оба супруга с одинаковыми зарплатами подадут документы, то вернут деньги за два года, а при оформлении через работодателя — за полтора.
Срок может быть важен, если вы, допустим, с помощью вычета гасите ипотеку досрочно. Чем большую сумму вы внесёте на раннем этапе, тем сильнее сэкономите на процентах. В общем, просчитайте разные варианты и выясните, что вам выгоднее.
У налоговой есть образец, по которому написать заявление будет легко.
Как через налоговую оформить вычет при покупке жилья
Нужно подать декларацию 3‑НДФЛ. Сделать это можно лично или отправить документы по почте. Но проще всего воспользоваться аккаунтом на сайте налоговой и сделать всё онлайн.
1. Авторизуйтесь в личном кабинете.
Для этого подойдут:
- Логин и пароль от личного кабинета. Чтобы их получить, нужно обратиться в налоговую инспекцию с паспортом.
- Квалифицированная электронная подпись (ЭП), если есть.
- Логин и пароль от «Госуслуг». Это самый простой способ, который требует меньше всего усилий. Если у вас нет аккаунта на «Госуслугах», заведите, он ещё не раз пригодится.
2. Получите усиленную неквалифицированную электронную подпись, если её нет.
Это делается тут же, на сайте. Кликните по своим ФИО вверху страницы. Протяните бегунок вправо до «Получить ЭП».
Определитесь, где будете хранить ключ электронной подписи: на своём компьютере или в защищённой системе ФНС России.
Проверьте правильность ваших данных, придумайте пароль и отправьте заявку. Оформление ЭП занимает от нескольких минут до нескольких дней. Если у вас уже есть квалифицированная электронная подпись, просто зарегистрируйте её здесь.
Когда ЭП будет готова, на этой же странице появится такое поле:
3. Заполните и отправьте декларацию 3‑НДФЛ.
Выберите пункты «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3‑НДФЛ». Откроется форма для заполнения декларации. Обратите внимание: рядом почти с каждой строкой есть значок со знаком вопроса. Если на него нажать, появятся пояснения. Они у ФНС написаны достаточно человеколюбиво и очень помогают при заполнении документа.
Определите, в какой налоговый орган вы направляете декларацию. Обычно графа заполняется автоматически. Если этого не произошло, уточнить, какая инспекция вам нужна, можно на сайте ФНС. На этой же странице укажите год, за который подаёте декларацию, и являетесь ли вы резидентом РФ. Правильный ответ — да, являетесь. Иначе вычет вам не положен.
На следующей странице нужно отчитаться о доходах. Если данные о них уже есть на сайте налоговой, они подгрузятся автоматически. Если нет, нажимайте кнопку «Добавить источник дохода» и списывайте всё со справки, которую вы взяли в бухгалтерии.
Затем нужно отметить налоговый вычет, который нас интересует: имущественный.
На следующей странице выберите из списка объект, на который хотите получить вычет. Затем укажите, сколько потратили денег на имущество, отметьте, оформляли ли имущественные вычеты раньше.
На следующем этапе допускается сразу распорядиться суммой, которую вам вернут. Для этого нужно будет ввести в открывшемся поле ваши банковские реквизиты. Впрочем, этот шаг можно пропустить и вернуться к нему позднее.
Далее останется проверить декларацию, подгрузить сканы документов и подтвердить всё электронной подписью.
4. Следите за сообщениями от налоговой.
Вам будут приходить уведомления по движению декларации. Рассмотреть её должны в течение месяца. Но документ могут отправить на камеральную проверку. Тогда весь процесс займёт до трёх месяцев. Ещё до месяца уйдёт на то, чтобы перевести вам деньги.
5. Заполните заявление на возврат, если не сделали этого раньше.
На главной странице выберите кнопку «Доходы и вычеты», нажмите «Заполнить заявление» и введите реквизиты.
Месяц при этом будет отсчитываться с даты подачи этого заявления, а не со дня окончания камеральной проверки.
Как через работодателя оформить налоговый вычет при покупке жилья
Чтобы бухгалтерия временно прекратила начислять НДФЛ, нужно принести на работу заявление об этом (вот образец от ФНС) и справку от налоговой, подтверждающую право на вычет. Оформить её также можно онлайн.
Выберите «Жизненные ситуации» → «Запросить справку и другие документы» → «Получить справку о подтверждении права на получение имущественного вычета».
Выберите нужную инспекцию, укажите год получения вычета. Затем отметьте объект, по которому хотите вернуть налог.
Укажите сумму расходов на недвижимость, а также реквизиты работодателя.
Останется проверить всю информацию и отправить заявление. Справку должны сделать в течение 30 дней.
Как оформить упрощённый налоговый вычет при покупке жилья
В некоторых случаях подавать декларацию не обязательно, налоговая сама пришлёт вам предзаполненное уведомление. Его нужно будет только проверить и подписать. На это можно рассчитывать, в частности, если вы купили квартиру в ипотеку. У упрощённого вычета есть свои нюансы, почитать о них можно в отдельном материале.
Чтобы проверить, прислала ли вам налоговая предзаполненное заявление, выберите «Доходы и вычеты» и пролистайте до раздела «Упрощённые вычеты».
Деньги должны прийти не позднее чем через 45 дней с момента подачи заявления.
Как получить налоговый вычет при продаже имущества
Что за вычет
Когда человек что‑то продаёт, он получает доход. С него надлежит отчислить НДФЛ в размере 13%. Вычет позволяет совсем ничего не платить или уменьшить сумму, которую продавец должен отдать государству. И тут всё устроено чуть сложнее, чем в ситуациях с покупкой.
Если вы владели имуществом более трёх лет, вам не нужно платить налог и подавать декларацию. Когда речь идёт о жилой недвижимости, правило трёх лет работает в следующих случаях:
- она получена в подарок от родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев или сестёр;
- вы приватизировали её;
- получили в наследство или по договору пожизненного содержания с иждивением;
- купили её, но это ваше единственное жильё.
Если вы приобрели квартиру и у вас в собственности есть хотя бы доля в другой, то, чтобы не подавать декларацию и не платить налог, ждать придётся уже пять лет.
Если вы продаёте недвижимость дешевле 1 миллиона рублей, а прочее имущество — дешевле 250 тысяч рублей, декларация тоже не понадобится.
Тем, кто в срок и ценовой лимит не уложился, придётся задекларировать доход в ФНС и заплатить налог. Размер его будет зависеть от вычета, которым вы воспользуетесь. Есть два варианта.
1. В размере расходов
Вы можете вычесть из стоимости имущества сумму, за которую его покупали. Например, если приобрели год назад машину за миллион, а продаёте её за 800 тысяч, то дохода нет, вы даже теряете 200 тысяч. Налог можно совсем не платить. Цены подскочили, и вы продаёте автомобиль за 1,2 миллиона — НДФЛ посчитают только с дохода, а он составляет 200 тысяч. Единственный нюанс: нужно подтвердить цены покупки и продажи документами.
2. В фиксированном размере
Если доход засвидетельствовать нечем или имущество досталось вам бесплатно, то первым вычетом воспользоваться не получится. Но выгоду можно уменьшить на 250 тысяч рублей или на миллион (если речь идёт о жилой недвижимости). Допустим, бабушка подарила вам квартиру год назад. Сейчас вы хотите продать её за 3 миллиона. По умолчанию вы должны заплатить НДФЛ с этой суммы 390 тысяч. Но можете вычесть миллион и отдать государству 260 тысяч.
Когда можно оформить налоговый вычет при продаже имущества
Чтобы получить его, вам нужно задекларировать доход. Для этого 3‑НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Если опоздатьНК РФ, статья 119 «Непредставление налоговой декларации (расчёта финансового результата инвестиционного товарищества, расчёта по страховым взносам)», могут оштрафовать на 5% от неуплаченного налога.
Деньги при этом надо отдать до 15 июля. А декларацию могут проверять до трёх месяцев. Если не уверены, что всё верно заполните с первого раза, лучше подавать её пораньше, чтобы было время исправить.
Впрочем, налог можно будет заплатить до того, как проверка закончится. Если перечислите больше положенного, потом вернёте излишек. Недоплатить хуже, за это могут оштрафоватьНК РФ, статья 122 «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)» на 20–40% от недостачи.
Какие документы понадобятся
Потребуется договор купли‑продажи, по которому вы реализуете своё имущество. Если хотите получить вычет в размере затрат, нужно будет приложить документ, который подтверждает их. Например, договор купли‑продажи, в котором вы значитесь покупателем, и/или кассовый чек, расписку от продавца и так далее.
Как оформить налоговый вычет при продаже имущества
В этом случае нужно подать декларацию 3‑НДФЛ. Инструкция, как авторизоваться в личном кабинете и получить электронную подпись для отправки документа, есть выше. Мы сразу начнём с этапа, на котором нужно задекларировать доход.
Ваша сделка по продаже имущества — это ещё один источник дохода. Нужно его добавить, нажав соответствующую кнопку. Выберите статус покупателя. Заполните данные о нём. Для физлица следует указать только ФИО. Затем выберите подходящий код: доходы от продажи имущества начинаются с цифр 1510. Пункты называются достаточно понятно, так что проблем с этим быть не должно.
Впишите сумму дохода, укажите, что вы продали. Если речь идёт об объекте недвижимости, нужно также указать её кадастровый номер.
Найти кадастровый номер можно здесь же, на сайте налоговой, во вкладке «Имущество».
Ниже выберите, какой вычет вы хотите.
Затем переходите к этапу, на котором нужно проверить декларацию и прикрепить документы. Если всё в порядке, подписывайте 3‑НДФЛ электронной подписью и отправляйте.
Этот материал впервые был опубликован в апреле 2018 года. В июне 2022-го мы обновили текст.
Обложка: Daenin / Shutterstock
